את התקנות המרכזיות במסגרת דיני מקרקעין צריך כל עורך דין מקרקעין בחיפה להכיר כמו את כף ידו – כיאה לחלק מהחוקים המרכזיים ביותר בתחום הסבוך הזה.

כשמדברים על דיני מקרקעין, מתכוונים למעשה לחוק המקרקעין שנחקק ב-1969, לאחר כשני עשורים של עבודה. הוא החליף בכך את חוקי הקרקעות של העות'מאניים ממחצית המאה ה-19, אשר מן הסתם לא התאימו לתנאים של המדינה החדשה שקמה. למותר לציין כי החוק שונה מאז עשרות פעמים. מאז שנת 2008, לראיה, תיקנו אותו כמעט 30 פעמים, והיד עוד נטויה.

באופן כללי, תחת דיני מקרקעין תוכלו למצוא את התקנות העיקריות הנוגעות לתחום חשוב הזה, לרבות ההגדרה הראשונית של מקרקעין, שמנוסחת בסעיפים 1, 11 ו-12 בחוק: "קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליו חיבור של קבע". שימו לב שבעלות על קרקע מהבחינה הזו מתייחסת לא רק לנכס ולקרקע עצמם, אלא גם למה שמתחתיהם (או אפילו מעליהם).

התקנות לגבי עסקאות מקרקעין

עסקה רצונית

בעיני רבים, השורה התחתונה והרלוונטית ביותר של דיני מקרקעין היא ההתייחסות בדינים אלה לעסקאות מקרקעין, שהן מטבע הדברים העסקאות החשובות והיקרות ביותר אותן אדם מבצע בחייו. עסקת מקרקעין בהתאם לסעיף 6 במסגרת דיני מקרקעין היא "הקניה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה", כאשר החוק מוציא מכלל זה מצב בו מורישים נכס על פי צוואה.

רישום בטאבו

דיני מקרקעין מגדירים מספר פעולות טכניות אותן יש לבצע בעסקאות מקרקעין. לביצוע כל פעולות אלו חשוב לקבל סיוע של עורך דין מקרקעין בחיפה מומחה אשר ידאג שהן מבוצעות כנדרש ולפי החוק. בסעיף 7 לחוק המקרקעין מוגדרת חובת הרישום של עסקאות מקרקעין, אשר בלעדיה ניתנת רק זכות חוזית והעסקה אינה יכולה להיות מושלמת הלכה למעשה. את הרישום, בהמשך לכך, יש לבצע על פי פנקסי המקרקעין, או טאבו. גם במקרה הזה אפשר לסייג מספר עסקאות שאינן מצריכות רישום בטאבו, לרבות ירושה של נכס נדל”ן או של קרקע, הסכמי שכירות לפרק זמן קצר ועוד.

דרישת הכתב בעסקאות מקרקעין

סעיף 8 הוא סעיף חשוב נוסף במסגרת דיני מקרקעין. הסעיף קובע כי עסקאות של רכישת מקרקעין, לקיחת משכנתאות, שכירת מקרקעין לתקופה של חמש שנים ומעלה ונאמנות במקרקעין יהפכו לתקפות אך ורק אם הן נעשו בכתב. זו בדיוק הסיבה בעטיה מומלץ במצבים מהסוג הזה להיעזר בגורם מקצועי הבקיא בתחום כמו עורך דין מקרקעין בחיפה, שינסח את החוזה כך שיהיה תקף ושייצג את האינטרסים של הלקוח שלו גם יחד.

קצרה היריעה מלפרט כאן על סעיפים חשובים אחרים שמפורטים במסגרת דיני מקרקעין. במסגרת סעיפים 15 עד 20, למשל, מוגדרת ההגנה על הבעלות על הקרקע או על הנכס, וההחזקה שלה. סעיפים אחרים מתייחסים לנושא של שיתוף במקרקעין, לזכויות במקרקעי הזולת, לתחום של בתים משותפים – והרשימה עוד ארוכה.

הסעיפים הפיננסיים שבדיני המקרקעין

דיני מקרקעין מגדירים מספר תקנות שהיינו שמחים אלמלא היו קיימות, אבל ברור שאין ברירה אחרת. במסגרת התקנות הוחלט על מיסוי מקרקעין, שנוגע הן לעסקאות רכישה והן לעסקאות מכירה של נכסים. מס שבח מקרקעין הוא מס אותו יש לשלם בשל הרווח שמפיקים ממכירת נכס, בהשוואה שלו לסכום הרכישה הראשוני של הנכס.

גובה המס תלוי בשורה ארוכה של פרמטרים הנוגעים לעסקה ולנכס גם יחד, וישנם גם מקרים בהם ניתן לקבל פטור מהתשלום – בעיקר כשמוכרים את הנכס היחיד שמחזיקים בו, ושלא התבצעה בו עסקה בארבע השנים הקודמות. את מס הרכישה, כפי שנובע משמו, משלמים בעת רכישת נכס, כשגובה המס תלוי בסכום הספציפי של העסקה.

השיטה הנהוגה בישראל היא של מדרגות מס, שעשויות להשתנות בכל שנה על פי המדד ובהתאם לפרמטרים אחרים. אוכלוסיות שונות ומאפיינים שונים של עסקאות עשויים להקנות פטור או הנחה בתשלום. מס המכירה שהיה נהוג בעבר כבר אינו רלוונטי בעת הנוכחית.

עומקם של דיני מקרקעין – זה לא הכל

הסקירה שהובאה כאן של דיני מקרקעין היא כללית ותמציתית מאד, כאשר עקב קוצרה של היריעה אין לנו יכולת להיכנס לעומקם של הדברים: התנאים, הסעיפים הספציפיים וכן הלאה.

מה שחשוב להדגיש הוא שכאשר אתם מבצעים עסקאות נדל"ן, פנו לסיוע של עורך דין מקרקעין בחיפה, שצריך מעצם הגדרת התפקיד שלו להכיר את הסעיפים השונים של דיני מקרקעין באופן יסודי ואת פסיקת בית המשפט. הידע שלו יכול להקל על ביצוע עסקאות, ולהביא לכך שהלקוחות שלו יבצעו בסופו של יום את ההחלטות הנכונות, שיביאו לעסקה המשתלמת ביותר עבורם.

סגירת תפריט