חושבים לחתום על זכרון דברים למכירת דירה? עשו זאת בליווי של עורך דין מקרקעין בחיפה. עסקאות מקרקעין רבות מתחילות בחתימה על זכרון דברים, זאת על מנת לייצר התחייבות ראשונית בין הרוכש למוכר אשר תראה על רצינות הצדדים ותקדם את העסקה, ולאחר מכן ייחתם חוזה רשמי המכיל את כל הפרטים המלאים של עסקת המקרקעין.

זכרון דברים למכירת דירה הוא מסמך מחייב שצריך לחתום עליו במלוא תשומת הלב, ורצוי גם לעשות כן בתיווכו של עורך דין מקרקעין בחיפה. עסקת מכירת דירה היא אחת החשובות שאדם מבצע בחייו, וככל הנראה – גם היקרה מכולן.

יש המון דברים שעלולים להשתבש במהלך הדרך, יחד עם מלכודות שהכניסה אליהן אפשרית בהחלט. בהרבה מאד מקרים העסקה מחולקת למספר חלקים, כאשר אחד השלבים הראשונים הוא חתימה על זכרון דברים למכירת דירה. אף על פי שאין זה הסכם מכירה במלוא מובן המילה, הוא בהחלט מחייב ומצריך שיתייחסו אליו במלוא הרצינות.

מה כולל זכרון דברים למכירת דירה?

ברמה הכללית, זכרון דברים למכירת דירה הוא מסמך עליו חותמים הצדדים לעסקת הנדל”ן, ושמגדיר את התנאים העיקריים והכלליים של העסקה. זכרון הדברים, לכן, כולל בתוכו משתנים שונים שנכנסים תוך התמונה, ובכלל זה פרטי הצדדים המעורבים בעסקה, מאפייני הנכס (סוג, גודל, מספר חדרים, מיקום וכן הלאה) והסוגיות שנכללו בעסקת המכירה: כמה עולה הדירה, מהם מועדי התשלום, איך יתבצעו התשלומים, מתי הדירה תימסר לרוכשים וכן הלאה. לא תמיד תהיה כאן כניסה לרזולוציות המדויקות ביותר המאפיינות הסכם מכר, אבל בוודאי שכל הסוגיות המהותיות ביחס להסכם צריכות להיכלל במסגרת זכרון דברים.

כבר מהסקירה שהבאנו כאן, אפשר ללמוד על החשיבות המכרעת של זכרון דברים למכירת דירה, ועל הצורך לבצע אותו ללא דופי. המסמך הזה עשוי ונוטה להיות בעל תוקף משפטי, ולכן הוא מחייב את מי שחותם עליו – וזאת אף על פי שהוא, כאמור, אינו נחשב להסכם מכר במלוא מובן המילה. לא חסרים מקרים בהם מחלוקות הנוגעות לזכרון הדברים הגיעו לפתחי בתי המשפט השונים, שהגדירו את המסמך כמחייב ושדרשו מכל אחד מהצדדים לעמוד בכל מה שהתחייב אליו בחוזה.

ההתייחסות של זכרון דברים שונה אצל כל אחד מהגורמים המעורבים. אם לוקחים בתור דוגמא מרכזית את רשויות המס, הרי שהן אינן מבדילות בין זכרון דברים לבין החתימה על הסכם המכר: לכן, עשויה לחול חובת מס כבר בשלבים הראשוניים האלה, עוד לפני שהעסקה מושלמת הלכה למעשה. הפרה של זכרון דברים למכירת דירה, בהמשך לכך, עשויה לגרור להוצאות שונות מצידו של המפר, לצד הצורך לעמוד במה שהוא התחייב אליו בחוזה. בין ההוצאות הללו תמצאו סעיפי פיצויים, סעדים הנובעים מאכיפת החוזה וכן הלאה.

שאלת ההקשר של זכרון הדברים

זכרון דברים לפני מכירה הוא לעיתים חד משמעי, כאשר שאלה שצריכה להישאל היא מה היו הכוונות של הצדדים שהביאו אותם לחתום על ההסכם, לכאורה או שלא. יש שני מבחנים רלוונטיים לכלל זה. הראשון שבהם הוא מבחן גמירות דעת, שבא לבחון אם בשלב כתיבת החוזה הסכימו הצדדים המעורבים לבצע ביניהם התקשרות בקשר החוזי שיחייב אותם. יכולה להתקיים גמירות הדעת גם אם אין חתימה, גם אם ברור שהיא מצביעה בודאות גמורה על גמירות דעת. כדי ללמוד על גמירות דעת, בעיקר בהיעדר חתימה, עשוי בית המשפט לבחון אלמנטים שונים בהסכם, למשל ההחלה שלו (אם כבר הועברו תשלומים, סביר להניח שהמסמך הוכן מתוך כוונה מלאה) או אפילו אקטים סמליים ורשמיים – נניח, הרמת כוסית שהתקיימה לציון השלמתה של העסקה.

מבחן נוסף שרלוונטי לזכרון דברים בכלל הוא מבחן המסוימות. המבחן הזה מגדיר כי החוזה צריך לכלול את כל הפרטים הרלוונטיים הנוגעים להתקשרות בין הצדדים על מנת שיהיה תקף. זכרון דברים למכירת דירה שאינו כולל מידע מקיף על הנכס, למשל, דוגמת כתובת הנכס, עלול להפוך לבלתי תקף. כאן בדיוק יש להיכנס לעובי הקורה, ולראות על מה צריך לשים דגש בהכנת זכרון דברים למכירת דירה ובחתימה עליו.

כך חותמים על המסמך האולטימטיבי

אם תערכו חיפוש מהיר באינטרנט, סביר להניח שתמצאו לא מעט דוגמאות של מסמכי זכרון דברים הנוגעים למכירת דירה. ניתן להתבסס עליהם, אבל מומלץ שלא לעשות זאת באופן מוחלט. לכל עסקה ולכל נכס יש הרי מאפיינים משלהם, שצריך לרדת לעומקם כשחותמים על המסמך החשוב הזה. אחרי הכול, אין היום עסקת נדל”ן שדומה לחברתה בכל מאת האחוזים.

ניתן בהחלט להתייחס למסמכים האלה בתור בסיס, אבל מומלץ מאד שכן להרחיב, לשנות ולהתאים אותם לצרכים הספציפיים. מכיוון שאין נוסח אחיד של זכרון דברים למכירת דירה, כדאי לחשוב איך מנסחים הסכם שיהיה ברור וחד משמעי מצד אחד, אבל גם יבטא את האינטרסים של כל אחד מהצדדים מהצד האחר. זו בדיוק הסיבה בעטיה חשוב מאד לבצע זכרון דברים בעזרתו של עורך דין מקרקעין בחיפה הבקיא בתחום המקרקעין, שכמובן שיכול לסייע גם בשלבים הבאים של התהליך.