הסדרת תנאי חוזה מהווה את אופי השכירות וחובות הצדדים. בין אם אתם משכירים ובין אם אתם שוכרים דירה, חשוב לקבל סיוע של עורך דין מקרקעין בחיפה אשר ידאג להגנתכם המשפטית.

חוזה שכירות מגדיר את אופי העסקה וחובות הצדדים. לניסוח מקצועי ומפורט יתרונות רבים באשר להגנה המשפטית של הלקוח, ולכן, הצורך בסיוע של עורך דין מקרקעין בחיפה הנו דבר חשוב ומתבקש. טרם נדון בעניין התוכן המהותי של חוזה השכירות והדגשים שלהם יש לשים לב, חשוב להבין היכן מוקנת הזכות בחוק, מהם התנאים להכרה בזכות לשכירות ומהן הדרישות הכלליות לעריכת חוזה שכירות.

מה בעצם אומר חוק השכירות?

מהתבוננות בחוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971 ניתן לראות כי הוא מגדיר בסעיף 1 את זכות השכירות:

שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן – דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות אלא לזמן מוגבל.

לדוגמא: איתי הוא בעלים של דירה והוא משכיר אותה לשוכר בשם יוני. זכות השכירות תוקנה ליוני כאשר הוא משלם דמי שכירות עבור השימוש בדירה, ובתנאי שהוסכמה תקופת השכירות.

חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 מגדיר בסעיף 3 את ההגדרה לשכירות מקרקעין:

שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות. שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חריכה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חריכה לדורות"

האם קיימת חובת רישום?

זכות השכירות אינה מצריכה רישום בטאבו. עם זאת, במקרים בהם השכירות היא מעל עשר שנים ובמידה ולא חל חוק הגנת הדייר, זכות השכירות חייבת ברישום בטאבו.

חוזה שכירות יכול להיעשות בעל פה?

על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב ולכן מתקיימת דרישת כתב מהותית. עם זאת, קיים חריג הנוגע לעניינינו. חוזה שכירות של עד חמש שנים לא מחייב דרישת כתב.

דרישת הכתב חלה על חוזה שכירות של למעלה מחמש שנים, ובנוסף, על חוזה שכירות עם אופציה של מעבר לחמש שנים.

בדיקות מקדמיות שחשוב לבצע טרם הסכמה על שכירות

במידה ומצאתם את הדירה המתאימה לצורכיכם ואתם מעוניינים לשכור, חשוב לשים לב ולבדוק עם מי אתם מתקשרים בחוזה, ומהו טיב הנכס.

  • בדקו את זהותו של בעל הדירה – ת"ז והוצאת נסח טאבו. זאת בכדי לוודא כי הוא באמת בעל הזכויות בדירה.
  • בקרו בדירה כמה פעמים, ביום ובלילה – בדקו ותוודאו שאין גורם מפריע שלא הופיע בביקורים הקודמים. היו מקרים רבים שנדונו בבית המשפט הנוגעים להטעיה של בעל נכס המקרקעין. אדם הציע את דירתו למכירה ואישר ביקורים בשעות מסוימות, בין 14:00 ל-16:00. מסתבר בדיעבד, כי בשאר הזמן פועל מפעל שגורם לרעש רב. אומנם בוטל החוזה בטענת הטעיה של בעל הנכס, אך רצוי להימנע ממצבים כאלו המביאים להוצאות כספיות ועוגמת נפש. לכן, חשוב לבדוק את טיב הנכס ואת הסביבה שבה הוא ממוקם. אל תתביישו לשאול את בעל הדירה האם קיימים גורמים העלולים להוות הפרעה.
  • בדקו האם קיימים ליקויים במבנה – סדקים, רטיבות, אריחים שבורים, תריסים וחלונות, ברזים מזגנים ועוד. תדאגו לקבל את הדירה כאשר היא במצב אופטימלי ותקין ככל האפשר.
  • סכומים בגין תשלומי מסים והתשלומים השוטפים בנוגע לדירה – חשוב לבדוק סכומי תשלום עבור ארנונה, מים, ניהול, ועד בית/חברות וכיוצ"ב.

ישנן כמה נקודות מהותיות וחשובות שיש לציין בתוך חוזה שכירות

  • מועד תקופת השכירות וסיומה – חוזה שכירות חייב להסדיר את מועד תחילת השכירות ומועד סיום השכירות.
  • גובה דמי השכירות, אופן ומועדי תשלום – ודאו כי גובה דמי השכירות, אופן ומועדי התשלום נכללים בתוך חוזה השכירות.
  • אופציה בחוזה – ניתן להכניס סעיף אופציה להארכת תקופת השכירות.
  • רשימת ציוד, ריהוט ותיעוד מצבם – דבר זה יחסוך מחלוקות שונות בין המשכיר לשוכר באשר למצב הרהיטים בסוף תקופת השכירות.
  • בלאי ותקלות בדירה – בדקו את הדירה היטב לפני תחילת תקופת השכירות. בדקו רטיבות, סדקים, ברזים, דוד שמש, מזגנים וכיוצ"ב. במידה וקיים בלאי או תקלה – התריעו על כך לבעל הבית.
  • מסירת דירה לידי השוכר כאשר היא נקייה ופנויה
  • שמירה על הנכס ומצבו התקין
  • ביטוחים
  • פיגור בתשלומים
  • אישור או איסור הכנסת בעלי חיים
  • הפרת חוזה שכירות
  • תשלומים החלים על השוכר ועל המשכיר
  • רישום מוני חשמל ומים
  • בטוחות והפעלתן

נסו לשמור על מערכת יחסים ידידותית עם הצד השני לחוזה

חוזה, על פי דבריו של שופט ונשיא בית המשפט העליון בדימוס, אהרון ברק, נעשה בין  שני צדדים ומעלה, ונועד להשגת מטרה משותפת. כלומר, חוזה נעסה בכדי לקדם אינטרס משותף, המטרה שלו חיובית והצדדים צריכים לפעול יחדיו בכדי לאפשר את השגתה. לענייננו, מטרת השוכר והמשכיר הן לאפשר את מימוש החוזה על הצד הטוב ביותר כמפורט על פי חוזה השכירות שעליו הם הסכימו. למערכת יחסים ידידותית בין הצדדים לחוזה יתרונות רבים ביישוב מחלוקות, פתרון בעיות וכיוצ"ב מבלי להגיע לבית המשפט – דבר החוסך הוצאת כספים מיותרים וזמן רב.

האם חוזה שכירות סטנדרטי עונה על הצרכים?

כיום, ניתן למצוא אין ספור נוסחים של חוזה שכירות סטנדרטי הניתנים להורדה ולחתימת הצדדים בעסקה. לרוב, התנהלות חסכנית עלולה לגרום לבעיות עתידיות בנוגע לשכירות וכתוצאה מכך להוצאות כספיות מיותרות ועוגמת נפש רבה. מקור הבעיה הוא בסטנדרטיות של החוזה. כשמו כן הוא, חוזה שכירות סטנדרטי, מכוון לקהל הרחב ומכיל הסדרים בסיסיים בלבד. לרוב, הצדדים שחותמים על חוזה שכירות סטנדרטי וללא ייעוץ וללא ליווי של עורך דין מקרקעין בחיפה, אינם מודעים למלכודות העתידיות שלהן הם חשופים. זאת, עקב אופי העסקה, מיקום הנכס, בעיות שעלולות להיווצר עם הזמן ונסיבות נוספות. יחד עם זה, כל עסקה וכל חוזה שכירות שונה אחד מן השני ומצריך ניסוח שקדני של עורך דין מקרקעין בחיפה אשר יביא לידי ביטוי את רצון הצדדים בתוכן החוזה.

סיכומו של דבר

אל תמהרו להסתמך על חוזה שכירות סטנדרטי. תפעלו להגנתכם המשפטית ותסתייעו על ידי עורך דין מקרקעין בחיפה מקצועי ומנוסה בתחום אשר יגן עליכם וימנע בעתיד סכסוכים מיותרים, הוצאות כספיות וזמן רב.

סגירת תפריט