עסקאות נדל”ן כוללות בתוכן את הנושא המורכב של מיסוי מקרקעין, אשר לצורך התמודדות איתו רצוי להכניס לתמונה עורך דין מקרקעין בחיפה מהשורה הראשונה.

העובדה הברורה היא שעסקאות מקרקעין הן לרוב החשובות והמשמעותיות ביותר מבחינה כלכלית שאדם מבצע בחייו. אלו הן גם עסקאות מורכבות בכל קנה מידה – ולא רק עקב סכומי הכסף העצומים שמונחים כאן על כף המאזניים, אלה גם מבחינת מיסוי מקרקעין שעלול להגדיל או להקטין את כדאיות העסקה. בתחום יש הרבה מאד סעיפים, תתי סעיפים ובעיקר תשלומים אותם הצדדים המעורבים נדרשים לשלם, בהתאם למאפייני העסקה.

ככלל, חשוב לקבל סיוע של עורך דין מקרקעין בחיפה מומחה ובעל ניסיון רב בתחום על מנת שיבדוק האם אתם זכאים לפטורים או הקלות בתשלומי המסים בגין עסקת המקרקעין.

אז אילו סוגים של מיסוי מקרקעין קיימים כיום, וכיצד ניתן לצמצם את הנטל הפיננסי הכרוך בתשלום מיסוי מקרקעין?

מס רכישה

את הסקירה של מיסוי מקרקעין אנחנו מתחילים עם מס רכישה, שכפי שניתן להסיק משמו – משולם על ידי רוכש נכס או זכות במקרקעין. המס אותו יש לשלם הוא נגזרת של מחיר הנכס, על פי אחוז שמוגדר מראש. השיטה הנהוגה ברוב המקרים, בעיקר של נכסים המשמשים למגורים, היא מיסוי מקרקעין על פי שיטת המדרגות, על פיה ככל שהנכס יקר יותר, כך אחוז מס הרכישה שיש לשלם עליו גבוה יותר.

את השינויים בגובה מס הרכישה מעדכן משרד האוצר אחת לשנה, באמצע חודש ינואר, על פי המדד. נכון לשנת 2017-2018 מדובר באחוזים הבאים:

  • על החלק בעסקה שעד 1,623,320 אין צורך לשלם מס רכישה (0%), וכך גם על עסקאות שגובהן פחות מהרף הזה.
  • 3.5% – אחוז המס שנדרש על המדרגה שבין 1,623,320 ש”ח ל-1,925,460 ש”ח.
  • 5% – אחוז המס שנגבה על המדרגה שבין 1,925,460 ש”ח לבין 4,967,445 ש”ח.
  • 8% – אחוז המס על המדרגה שבין 4,967,445 ש”ח לבין 16,558,150 ש”ח.
  • 10% – אחוז המס שנגבה על המדרגה שמעל לסכום האסטרונומי של 16,558,150 ש”ח.

שימו לב שאנשים שמחזיקים כבר בנכס ומעוניינים לרכוש דירה שניה נדרשים לשלם מס גבוה יותר. על סכום של עד 4,967,445 ש”ח הם ישלמו 8% מס, בעוד שעל החלק שמעל ל-4,967,445 ש”ח גובה מס הרכישה יהיה 10%.

מנגד, בדומה לסוגים אחרים של מיסוי מקרקעין גם כאן יש אפשרות לקבלת הקלות או אפילו פטורים מלאים מתשלום המס לעומדים בתנאים מסוימים: למשל, יש הקלה משמעותית במס הרכישה לעולים חדשים.

אם מעבירים נכס מקרקעין ללא תשלום בין קרובים, כמו במקרה של ירושה, ניתן לקבל הקלות ובמקרים מסוימים גם פטור מלא מתשלום מס. זאת על רקע העובדה שהעברה כזו אינה מוגדרת כאירוע מס.

מס שבח

המס השני לעניין מיסוי מקרקעין הוא מס שבח, המוטל על רווחי הון הנובעים ממכירה של מקרקעין בתחומי ישראל. מס זה בא לבחון את הרווח שאדם מקבל בעת ביצוע עסקת נדל”ן, בחישוב של הסכום אותו הוא מקבל עבור המכירה ביחס לסכום שהוציא מכיסו כדי לרכוש את הנכס בנקודת ההתחלה. לסכום זה מוסיפים ההשבחות שונות שבוצעו בנכס לאורך השנים (שיפוצים או הרחבות, למשל), ומנגד מפחיתים את הפחת ה"טבעי" שלו.

בניגוד לסוגים האחרים של מיסוי מקרקעין שהבאנו כאן, במקרה של מס שבח מקרקעין אין אחוז קבוע של המס. הוא נקבע באופן פרטני בהתאם למועדי הרכישה והמכירה, לשיעורי המס ההיסטוריים וכן הלאה. גם במקרה הזה יש אפשרות לקבל פטור או החזר על המס, כאשר הפטור העיקרי ניתן לאנשים שמכרו דירה לפני פרק זמן העולה על ארבע שנים, ומבצעים כעת עסקה של מכירת הנכס היחיד שעומד לרשותם.

סיכומו של דבר

עסקאות מקרקעין מחייבות את הצדדים לעסקה בתשלומי מסים שונים. לרוב, מיסוי מקרקעין משתנה מעסקה לעסקה, סוג הנכס הנרכש ונסיבות נוספות. חשוב לדעת כי קיימים פטורים לתשלומי המס אשר יכולים לחסוך כסף רב לרוכש, והפקת רווחים גבוהים יותר למוכר. עסקאות מקרקעין כרוכות בעלויות כספיות גדולות, לכן חשוב להסתייע על ידי עורך דין מקרקעין בחיפה בעל ידע מעמיק בתחום אשר ידע לבדוק את הפטורים הללו ולהוזיל את עלות העסקה או להגדיל את הרווחים ממנה.

סגירת תפריט