כפי שיעיד כל עורך דין מקרקעין בחיפה, מס שבח מקרקעין הוא אחד הפרמטרים הכלכליים החשובים ביותר בעסקאות נדל”ן, כזה שמשפיע בצורה ניכרת על הרווח המתקבל מהשלמת העסקה.

מס שבח מקרקעין הוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) בשנת 1963. אף על פי שחלפו מאז לא מעט שנים וחלו שינויים, המהות העיקרית של המס נותרה זהה: זהו מס שמטילים על רווח הון שמתקבל בעת מכירת מקרקעין, או לחלופין בעת מכירה של מניות באיגוד מקרקעין. מבחינה מעשית בוחן מס השבח את התמורה אותה מקבל אדם עבור מכירת הנכס בהשוואה לסכום אותו שילם בתחילה על רכישתו, תוך התחשבות בהשבחות שונות של הנכס, או מנגד – בפחת שלו.

כיצד נקבע גובה המס?

מעבר להגדרה הכללית הזו, מדובר בתחום מורכב מאד. כדי להגדיר את גובהו של מס שבח יש להכניס לא מעט משתנים לתוך המשוואה הפיננסית, ובכלל זה מועדי הרכישה והמכירה של הנכס, הניכויים הספציפיים עבורו, שיעורי המס בנקודת הזמן הנוכחית וכן הלאה. בסוף הדרך מתקבלת תמונה של המס שנדרש לשלם, שמשפיעה במידה ניכרת על כדאיות ביצוע העסקה. עם זאת, יש הרבה מקום לביצוע בדיקות ופעולות שונות במטרה לצמצם את גובה ה"נזק". זו בדיוק הסיבה בגללה חשוב להיעזר בשירותיו של גורם מקצועי לכל אורך התהליך, לרבות עורך דין מקרקעין בחיפה אשר מס שבח הוא אחד מנושאי העיסוק העיקריים שלו.

פטורים ממס שבח

הסעיף שמן הסתם צפוי לעניין את רוב האנשים המעוניינים לבצע בקרוב עסקת נדל”ן הוא האפשרות שלהם לקבל פטור מתשלום של מס שבח בעת ביצוע עסקת מכירה. הפטור העיקרי והחשוב ביותר לצורך זה הוא פטור שניתן עבור דירת מגורים יחידה. אדם אשר מכר את דירתו האחרונה לפני פרק זמן של ארבע שנים ומעלה, ומעוניין למכור כעת דירה שהיא הדירה היחידה בה הוא מחזיק – יזכה לפטור מתשלום מס שבח.

שימו לב שיש בנוסף לכך תנאים אחרים שעשויים להקנות את הפטור, לעיתים חלק מהם יכולים לחול יחדיו. זאת ועוד, בעת בחינה של עלות הרכישה ושל ההוצאות אותן החוק הגדיר כמותרות לניכוי, יכול להיות מצב של הפסד רווח הון – בו מומלץ, מטבע הדברים, שלא להחיל את הבקשה לפטור. האתגר הגדול הוא לתכנן את המס בצורה אופטימלית, במטרה לצמצם את גובה המס שמשלמים, אבל גם לא לפגוע בחלק מהזכויות לפטורים אפשריים עבור עסקאות עתידיות. בתנאים הללו ברורה עוד יותר חשיבות הפנייה לסיוע של עורך דין מקרקעין בחיפה הבקיא בתחום ובמס השבח בפרט.

דוגמא נוספת היא פטור ממס שבח עבור דירה שהתקבלה בירושה. החוק בישראל מגדיר שעסקת העברת דירה בירושה אינה שוות ערך לעסקת מכירה, ולכן אינה מהווה אירוע מס. במצב הדברים הזה ניתן לקבל את הפטור המיוחל אם מתקיימים מספר תנאים הנוגעים לזהות המוריש, לזהות היורש, ליחסים ביניהם ולמאפייני הנכס.

חשוב לשים לב שיש לא מעט סייגים לפטור, אותם יש להכיר לפני שמתכננים להגיש את הבקשה הלכה למעשה. כך, למשל, אדם שמבצע "יותר מדי" עסקאות מכירה ורכישה של נכסי נדל”ן מסתכן בכך שהרשויות יגדירו זאת כפעילות עסקית, שאינה מאפשרת קבלה של הפטור.

כך גם במקרה בו מעוניינים למכור חלק מהזכויות על הנכס ולא את כולו – הפטור ממס שבח מתייחס אך ורק לנכסים שלמים. דוגמא נוספת היא מכירה של דירה אשר הליך הבנייה שלה עוד לא הסתיים. מכיוון שדירה כזו אינה מוגדרת כדירת מגורים הלכה למעשה, לא ניתן לקבל עליה פטור מתשלום מס שבח.

איך מגישים בקשה לפטור?

הליך הגשת בקשה לקבלת פטור מתשלום מס שבח מתבצע באמצעות טופס משח, שהוא למעשה טופס הדיווח למיסוי מקרקעין על מכירתו של הנכס.

כפי שהוגדר בסעיף 73 (א) לחוק, את הבקשה לפטור ניתן להגיש תוך פרק זמן של ארבעים יום ממועד המכירה של הנכס – מי שאינו מגיש את הבקשה בזמן צפוי להיווכח כי לא יהיה אפשרי עבורו להגיש אותה כלל. הבקשה צריכה לכלול על גביה את כל פרטי הנכס והעסקה, להתייחס לתמורות הניתנות במסגרתה, לציין את הניכויים וכן הלאה.

חלק מרכזי אחר הוא איסוף מסמכים שמעידים על הנתונים שהובאו בהצהרה, ובכלל זה המקור (או צילום עם חתימת נאמן למקור) של חוזה העסקה, נסח טאבו של הנכס, חשבון ארנונה, פירוט מקורות המימון בהם נעשה שימוש לצורך השלמת הרכישה וכן מסמכים אחרים שעשויים להשפיע על הבקשה לקבלת פטור.

חשוב לציין שגם אם אכן משלמים מס שבח, ניתן במצבים מסוימים לקבל החזר על הכספים ששולמו בפועל. את ההחזר מקבלים לאחר שמבצעים תכנון מס מוקפד, כשגם כאן יש כמה תנאים שצריכים להתקיים יחדיו: למשל, שמוכר זכות המקרקעין שילם מס שבח, שהוא יחידי ושאיננו עסק, שרכישת הזכות על הנכס הנמכר התבצעה החל משנת 1961 ועוד.

לסיכום

מס שבח הנו בעל השפעה ישירה על הרווח מן המכירה של המקרקעין. יש לזכור כי קיימים פטורים במצבים שונים, אשר יכולים להגדיל משמעותית את הרווחים מן העסקה. לכן, יש להסתייע על ידי עורך דין מקרקעין בחיפה בעל ידע מעמיק בתחום, אשר ידע לתכנן מס בצורה נכונה אשר תפיק לכם את הרווח המקסימלי מן העסקה.

סגירת תפריט