מוכרים דירה? אל תעשו זאת ללא ליווי של עורך דין מקרקעין בחיפה העוסק במכירת דירות שיבצע עבורכם את כל הבדיקות המשפטיות ויגן על זכויותיכם.

עורך דין מכירת דירה הינו דמות מרכזית וחשובה מאין כמותה כאשר באים למכור דירה. בעת ביצוע עסקה של מכירת דירה, לעורך הדין תפקיד קריטי בהגנה ושמירה על הכספים והזכויות של המוכר. מעצם טבעה, בעסקת מקרקעין יש הרבה סיכונים, זאת לאור ההיקף הכספי הגדול ולכן מומלץ ביותר כי עורך דין מכירת דירה יבצע עבור המוכר את כלל הבדיקות המשפטיות הדרושות.

חשוב להדגיש, כי במקרה של מכירת דירה, כל טעות, גם המזערית ביותר, עלולה לעלות ביוקר. על כן, אם אתם מתכננים למכור דירה, רצוי שכבר מהשלב המקדמי של העסקה תשכרו את שירותיו של עורך דין מקרקעין בחיפה מטעמכם, אשר ילווה וידריך אתכם לכל אורך תהליך המכירה.

תהליך מכירת דירה

עסקת מכירת דירה היא צעד כלכלי משמעותי בהיותה כרוכה במכירת נכס מקרקעין בעל שווי כספי גבוה מאד. מדובר בתהליך מורכב הכרוך בלא מעט סיכונים וחשוב לבצעה באופן מקצועי ולעקוב אחר כל השלבים.

הוצאת נסח טאבו – במידה והדירה רשומה בטאבו, קודם כל צריך להוציא נסח טאבו לפי מספרי הגוש והחלקה של הדירה. זאת, בכדי לוודא שרישום הבעלות על הדירה תקין ואין בעיות רישומיות בדירה כגון: עיקול שלא ידעתם עליו, הערת אזהרה ועוד. במידה והדירה לא רשומה בטאבו, יש להמציא מסמך הקרוי "אישור זכויות" ממינהל מקרקעי ישראל.

היבטי מס שבח והיטל השבחה – על מוכר הדירה חלה החובה לשלם את מס השבח בגין מכירתה.  יש לבדוק אם אתם זכאים לפטור חלקי או מלא ממס שבח או לפטור בשל מכירת דירת המגורים. ככל ואושרו זכויות בניה, על המוכר לשלם גם את היטל ההשבחה בגינם.

זכרון דברים – מדובר במסמך מקדמי שלעתים הצדדים לחוזה חותמים עליו לפני החתימה על חוזה מסודר עם עורך דין מקרקעין בחיפה. יש לציין כי זכרון דברים הינו בעל תוקף משפטי מחייב ומכוחו יש באפשרותו של הקונה לרשום לטובתו הערת אזהרה בטאבו על הזכויות המגיעות לחותמים בדירה. לכן, יש לחתום על זכרון דברים רק לאחר התייעצות מעמיקה עם עורך דין מכירת דירה מטעמכם או להמתין ולחתום על חוזה מכר מקיף ומסודר.

חתימה על חוזה מכר – בשלב זה חותמים על החוזה למכירת הדירה ועל יתר המסמכים המשפטיים והקונה משלם מקדמה. בחוזה יש לקבוע, בין היתר, לוח זמנים מפורט לביצוע התשלומים על ידי הקונה, את אופן התשלום וסעיפים המגנים על המוכר באם הקונה יפר את ההתחייבויות.

הצהרה ודיווח למיסוי מקרקעין (מס שבח) – תוך 30 ימים ממועד עסקת המכירה, על המוכר להגיש למיסוי מקרקעין הצהרה חתומה על ידי עורך דין מקרקעין בחיפה בנוגע למכירת הדירה. המצאת אישור מס שבח לקונה זהו תנאי המאפשר לכם לקבל את התשלום האחרון מאת הקונה ולכן חשוב לטפל בכך בהקדם האפשרי.

מסירת הדירה – לאחר ביצוע העברת הבעלות בדירה על שם הקונה, נמסרת החזקה בדירה לידי הקונה ויש להמציא אישורים מהרשות המקומית לגבי היעדר חובות בנכס. במועד המסירה, מומלץ שהצדדים יחתמו על מסמך המאשר כי הקונה שילם את מלוא המחיר עבור הדירה וכי החזקה בדירה נמסרה לקונה.

סוגי מכירת דירה נפוצים

משרדנו מתמחה בסוגים רבים של מכירת דירה, להלן נמנה את העיקריים שבהם:

עסקה רגילה של מכירת דירה – מן העסקאות השכיחות בענף המקרקעין, מכירת דירה לאדם אחר.

מכירת דירה שהתקבלה בירושה – חוק מיסוי מקרקעין נותן פטור ספציפי מתשלום מיסים ליורש במידה ויעמוד במספר תנאים מצטברים הקבועים בחוק. פטור זה ניתן בנוסף לפטור הכללי (הניתן פעם אחת ב-4 שנים) ולא בא על חשבונו והוא לא תלוי במספר הדירות שיש ליורש או למספר הפטורים שנוצלו בעבר.

מכירת דירה שהתקבלה במתנה – העברת זכויות בדירה במתנה מאדם לקרוב משפחתו, פטורה מתשלום מס שבח לפי חוק מיסוי מקרקעין, בכפוף לכך שהזכויות בדירה הועברו ללא קבלת תמורה ושהן הועברו לבן משפחה כפי שמוגדר בחוק (בן זוג, ילדי בן הזוג ובני זוגם, הורים, סבים, ילדים).

מכירת דירה לקרוב משפחה – מזכה בהטבות מבחינת תשלומי המס, כאשר תשלום מס הרכישה יעמוד על שליש מערך המס הרגיל ותשלום מס שבח יהיה בהתאם לקבוע בחוק. קרובי משפחה אינם בהכרח קרובי בשר ודם אלא יכולים להיות גם בן או בת הזוג, הורים, סבים, ילדים ונכדים. גם הילדים של בן או בת הזוג או הנכדים ייחשבו כקרובי משפחה וגם אחים ואחיות או בני זוגם.

מכירת דירה שהתקבלה בפינוי בינוי – בהליך של פינוי בינוי הדייר מוכר את דירת המגורים הישנה ליזם ובתמורה היזם מוכר לו את הדירה החדשה שתיבנה בבניין. על מנת להסיר מכשולים הוחלט בחוק לא לגבות מס מהדייר בגין מכירת הדירה ליזם ולא לגבות מס רכישה בגין רכישת הדירה החדשה מהיזם.

מכירת דירה שהתקבלה בעסקת קומבינציה – בעסקת קומבינציה בעל הקרקע מתקשר עם קבלן או יזם בניה של שטחים כגון משרדים, דירות או חנויות ובתמורה מוכר ליזם חלק מהמגרש או הקרקע שבבעלותו. בעסקה זו הבעלים מחויב לשלם מס שבח בגין מכירת המקרקעין לפי שווי הדירות אותן הוא מקבל מהקבלן כולל רכיב המקרקעין. בנוסף יש לשלם מס רכישה על עסקת המכר והמכר החוזר.

מכירת דירה לפני תמ"א 38 – תכנית המתאר לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), נועדה על מנת לחזק את המבנה הישן והיא מעלה את שווי הדירה בצורה ניכרת. במקרה של מכירת דירה מראש המיועדת בהמשך לעבור פרויקט של תמ”א 38, ערך הדירה יעלה משמעותית ולכן יש לתמחר נכון את מחיר הדירה ולנהל בצורה נכונה את הליכי תמ”א 38 במקביל עם הליכי הדירה, על מנת למצות בצורה מיטבית את מכירת הדירה ומתי השלב הנכון והחוקי לבצע אותה.

מכירת דירה בגירושין – בעת גירושין מועברת בדרך כלל הבעלות בדירת המגורים לאחד מבני הזוג או לאדם זר. במסגרת הסכם הגירושין, יש להחתים את בן הזוג שמעביר את הדירה על ייפוי כוח בלתי חוזר, על מנת לאפשר לעורך הדין של הצד השני לבצע את העברת הדירה על שמו. רצוי בנוסף להחתים את מי שמעביר את הדירה, על שטר מכר או על שטר העברת זכות שכירות.

העברת דירה ללא תמורה – מדובר על עסקה בה צד אחד מעביר לצד השני זכויות בדירה חינם בדרך של מתנה, ללא תשלום תמורה כל שהיא מהצד הנעבר לצד המעביר (אם זה כסף, טובות הנאה או תמורה עתידית). עסקה של העברת דירה ללא תמורה בקרב בני משפחה, היא פעולה משפטית שכיחה יחסית המזכה את מעביר הדירה בפטור מתשלום מס רכישה עבור דירה נוספת.

הצורך בליווי וייצוג על ידי עורך דין מכירת דירה

כשעורכים עסקה של מכירת דירה, מוכרחים לשכור את שירותיו של עורך דין מקרקעין בחיפה המתמחה בעסקאות אלה, החל מהשלב המקדמי של העסקה. דיני מקרקעין הוא תחום מסועף הכולל היבטים שונים (לדוגמה סוגיות של תכנון מס), שמתעדכנים ומשתנים כל הזמן. לפיכך, חשוב ביותר לשים דגש על הניסיון המקצועי והבקיאות של עורך הדין הספציפי בו אתם בוחרים.

עורך דין מכירת דירה יבצע בשבילכם את כל הבדיקות המשפטיות ויבחן מהם הנושאים המשפטיים והמיסויים הנוגעים למכירת הדירה שלכם. תפקידו המרכזי של עורך הדין המייצג אתכם הוא להבטיח את זכויותיכם בדירה ואת כספכם, כמה שניתן, מפני סיכונים אפשריים שונים שיהיו בעסקת המכר. בין יתר הפעולות, עורך דין מכירת דירה יבצע עבורכם את המשא ומתן המשפטי מול הקונה, יערוך את הסכם המכר שיגן עליכם ויבטיח את זכויותיכם, יערוך את תכנון המס, ידאג להגן על האינטרסים שלכם במידה ותהא הפרה של ההסכם על ידי הקונה, יטפל בהעברת הזכויות מהמוכר לקונה ועוד.

המלצה בגדר חובה

מומלץ לא להסתמך על עורך הדין מטעם הצד השני ולפנות באופן פרטי אל עורך דין מכירת דירה, כי רק כך תדעו בוודאות שהוא פועל ומייצג רק את האינטרסים שלכם בעסקת המכר.

מחפשים עורך דין מכירת דירה?

תחום המקרקעין הוא תחום מורכב ומסובך, שכן הוא משלב פעולות מסויימות הכרוכות בסיכון כלשהו, גם אם על פניו הן אינן מתפרשות ככאלה. עסקת מקרקעין מצריכה עבודה קשה ועשרות בדיקות מקדמיות ולכן חשוב מאוד לקחת עורך דין מקרקעין בחיפהמקצועי ומנוסה שעוסק בתחום באופן יומיומי ובקיא בהיבטי העסקה, בפסיקה העדכנית ובבעיות העלולות לצוץ בדרך. לכן, בכל ביצוע של עסקת מכר דירה, מומלץ מאד שתהיו מיוצגים על ידי עורך דין מכירת דירה מטעמכם, המתמחה בתחום ספציפי זה.

סגירת תפריט