עומדים לפני קניית דירה? חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין בחיפה שיפעל מטעמכם וישמור על האינטרסים שלכם

עורך דין קניית דירה, המתמחה בדיני מקרקעין, אחראי במסגרת תפקידו לבדוק עבורכם את מלוא הבדיקות המשפטיות הדרושות, לפני שאתם נכנסים לאחת מן העסקאות המשמעותיות והיקרות בחייכם – קניית דירה.

עסקה של קניית דירה דורשת נקיטת פעולות רבות שחשוב לבצע באופן מקצועי ויסודי כדי למנוע בעיות בעתיד. חשוב להדגיש, שמדובר במהלך הטומן בחובו סכנות רבות, שעלולות להפוך את רכישת הדירה ליקרה ומורכבת ביותר. לכן, לפני שממהרים לחתום על חוזה המכר, חשוב לנהוג באחריות ותבונה ולפנות אל עורך דין מקרקעין בחיפה, המתמחה בנושא קניית דירה.

תפקידו של עורך דין קניית דירה

בדיקות מקדמיות לקראת קניית דירה יד שניה: זהו השלב הנכון להתחיל לערוך בדיקות מקדמיות שונות, כדי לוודא שאתם מודעים היטב לכל הפרמטרים הרלוונטיים הקשורים לדירה המיועדת. לשם כך, רצוי לבקר בדירה מספר פעמים על מנת לבחון את איכות הדירה, לראות את מצבה הפיזי, כיווני האוויר בה המשפיעים על מחירה ואת תקינות יתר המערכות לדוגמה התריסים והחלונות, מיזוג אוויר, מערכת הביוב, הצינורות והברזים, מצב הארונות במטבח ובחדרים. חשוב לבדוק גם את הסביבה הקרובה לדירה ולהתרשם מהשכונה, לבדוק את דרכי הגישה, כבישים סמוכים, מיקום שירותים לקהילה ועוד. רצוי להוציא נסח טאבו של הדירה לעיין בו ולוודא שהדירה אכן רשומה בטאבו- האם היא רשומה על שם מוכר הדירה, האם רשומים על הדירה שעבודי משכנתא, הערות אזהרה לטובת צדדים שלישיים, עיקולים, צו שיפוטי, מינהלי או הגבלה אחרת.

כיום, לפני קניית דירה ניתן לבצע בדק בית באמצעות חברות הנדסה וביקורת מבנים, הנותנות חוות דעת מקצועית מלאה ועדכנית בנוגע למצב הפיזי והפנימי של הדירה המיועדת וכן חוות דעת לגבי הבניין, השכונה והסביבה הקרובה לדירה. בדיקה חשובה נוספת נערכת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, שיכול להעריך באופן מקצועי מהו השווי הריאלי של הדירה וכך לסייע בקבלת החלטה מושכלת לגבי כדאיות קניית הדירה מבחינה כלכלית.

מס רכישה, מסים, פטורים ועלויות נלוות: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963 קובע את היבטי המס הכרוכים במכירת זכויות במקרקעין לרבות בעסקה של קניית דירה. כאשר אתם קונים דירה יש לשלם מס רכישה, אלא אם כן יש לכם זכאות לפטור כלשהו או הקלות מס הקבועים בחוק. לפיכך, מומלץ לבחון את הנושא לעומק ולערוך תכנון מס טוב, תוך קבלת ייעוץ מקצועי מאת עורך דין מקרקעין בחיפה מנוסה ומומחה בתחום. בנוסף למחיר קניית הדירה, יש להיערך מראש לעלויות נלוות ולבנות את התקציב שלכם בהתאם, לדוגמה שכר טרחה של העורך דין, אגרות הרישום בטאבו, עלות שמאי מקרקעין ועוד.

משא ומתן ומסמך זכרון דברים: בזכרון דברים הכוונה למסמך קצר אותו עורכים הצדדים לעסקה, לאחר שניהלו ביניהם משא ומתן והסכימו להתקשר ביניהם באופן מחייב (לרוב הצדדים קובעים בזכרון הדברים, שחוזה המכר ייערך בתוך זמן קצוב באמצעות עורכי הדין). בפסיקה נקבע, כי גם אם לא נחתם חוזה, לזכרון דברים יש תוקף משפטי מחייב לכל דבר ועניין. חשוב להדגיש, שזהו לא שלב הכרחי בתהליך קניית הדירה ומומלץ לא לחתום על זכרון דברים אלא רק על חוזה מקצועי, שנערך ונבדק על ידי עורך דין קניית דירה מטעמכם.

שלב חתימת חוזה המכר: למעמד החתימה על החוזה רצוי להגיע לאחר שיש הסכמה עם המוכר על טיוטה סופית. חשוב להוציא נסח טאבו מעודכן למועד החתימה כדי למנוע בעיות או הפתעות ויש לצרף אותו כנספח לחוזה המכר.

הלוואת משכנתא: התהליך של קבלת משכנתא מהבנק ארוך וכרוך בבירוקרטיה רבה ולכן רצוי להתחיל לטפל בקבלת המשכנתא בסמוך לחתימה על חוזה המכירה.

הליך קבלת החזקה בדירה: מסירת החזקה מתבצעת לאחר ביצוע התשלום האחרון ורצוי לקבל מהמוכר אישור בכתב לגבי תשלום כל התמורה הכספית עבור הדירה. לפני קבלת החזקה בדירה רצוי להעביר בצורה מסודרת את כל החשבונות על שם הקונה ולוודא כי אין חובות אחרים על הדירה. מומלץ לערוך פרוטוקול מסירת חזקה, המציין את הליקויים שישנם בדירה בזמן המסירה, עליו יחתמו שני הצדדים.

רישום הזכויות בדירה בטאבו: עצם רישום העברת הזכויות בדירה בטאבו משם המוכר על שם הקונה, מסיים את העסקה. ברוב המקרים הרישום בטאבו יבוצע לאחר מסירת החזקה בדירה לקונה אחרי ששילם את כל הכסף עבור רכישת הדירה. בעת רישום הזכויות בטאבו יש לצרף מסמכים שונים כגון: שטרי מכר או העברת זכות חכירה, שטרי משכנתא במידה ונלקחה הלוואת משכנתא, צילום תעודות זהות של הצדדים, אישור מס רכישה ומס שבח, אישור היעדר חובות, תשלום אגרות טאבו ועוד.

הצורך בליווי על ידי עורך דין בעת קניית דירה חדשה

בעת קנייה של דירה חדשה, עורך דין קניית דירה ילווה אתכם באופן אישי וצמוד לכל אורך תהליך הקנייה ויש לכך חשיבות מכרעת עבורכם – החל מניהול משא ומתן מקדים, עריכת הבדיקות המשפטיות לגבי הנכס והעסקה, הכנת חוזה המכר, ליווי במועד החתימה, דיווח לרשויות המס, רישום הזכויות הנדרשות בטאבו ורישום הדירה על שם הקונה.

כאשר קונים דירה מקבלן, עורך הדין יסייע לכם בבדיקה מקצועית של חוזה המכר שהינו מורכב ולכן דורש בחינה עניינית ומעמיקה על ידי עורך דין מקרקעין בחיפה. במסגרת תפקידו, עורך הדין אחראי לנהל משא ומתן משפטי עם עורך הדין מצד הקבלן, להגיע יחד עם הקונה להחלטה לגבי חתימה על החוזה ולערוך את השינויים הנדרשים בהסכם המכר, לפני החתימה עליו.

חשוב לדעת, שרכישת דירה מקבלן מתבצעת לעתים "על הנייר" כאשר בפועל מצב הזכויות במקרקעין והאישורים לביצוע הבניה, אינם תמיד ברורים ומסודרים. הקבלן רוצה לשפר את מצבו הכספי ומבקש בשלב הראשון לבסס הון עצמי מהקונה. לכן, מומלץ בסיוע עורך הדין מטעמכם לקבל עוד בשלב המקדמי פרטים נוספים לגבי הקבלן אצל רשם הקבלנים, במנועי החיפוש ודרך קונים שעבדו מולו בעבר. בעת קניית דירה מקבלן יש לבחון באופן יסודי יחד עם עורך הדין ששכרתם, את תמונת המצב הכללית לפני שמחליטים אם לבצע הקנייה או לא.

מתי משלמים לעורך הדין?

חשוב מאד להקפיד עוד לפני קבלת הייצוג המשפטי ולפני תחילת התהליך של קניית דירה, לסכם עם עורך דין מקרקעין בחיפה את הסכם שכר הטרחה. בהסכם יש לכלול את מועדי התשלומים לעורך הדין, את גובה שכר הטרחה וכן נושאים נוספים דוגמת תשלום הוצאות שונות, איך תהיה ההתנהלות במידה ויצוצו במהלך הדרך בעיות מסוימות ועוד. יש להדגיש, כי רצוי לערוך את הסכם שכר הטרחה בכתב ולא בעל פה, על מנת להימנע ממחלוקות בעתיד ובכדי להבטיח שהעסקה תתנהל בצורה הטובה ביותר. בהסכם מול עורך דין קניית דירה יש לכלול נושאים כגון פרטי הקונה, היקף הטיפול המשפטי של עורך הדין ועוד.

מהו גובה שכר הטרחה של עורך דין קניית דירה?

גובה שכר הטרחה שמשלם הקונה לעורך הדין שלו, נקבע בהסכם שכר הטרחה בין עורך הדין ללקוח. חשוב לדעת, כי אין מגבלה על שכר הטרחה אשר עורך דין קניית דירה רשאי לגבות, בשונה מעורך הדין המייצג קבלן. מקובל שבעת קניית דירה מקבלן, שכר הטרחה שגובה עורך הדין של הקונה, יהיה נמוך יותר מאשר בעת קנייה של דירה יד שניה. זאת, משום שעורך הדין של הקונה אינו מבצע את פעולות הרישום של הבית המשותף.

חשוב לזכור, שהשירות שניתן על ידי עורך הדין אינו "מוצר אחיד" ולכן נתון לשינויים ולסיכום בכל מקרה לגופו. ישנן שתי דרכים לקבוע את שכר הטרחה של עורך הדין: דרך אחת, היא על ידי הסכמה על סכום מסוים קבוע מראש שמשלם הקונה והדרך השנייה היא לפי מספר שעות הטיפול של עורך הדין. כלומר, שכר הטרחה של עורך הדין ייקבע בהתאם לשעות העבודה אשר הושקעו בפועל לצורך מתן הטיפול המשפטי. יש לתת חשיבות גדולה לקביעת שכר הטרחה לפני תחילת תהליך קניית הדירה וטרם תחילת הטיפול של עורך הדין אותו בוחרים.

לסיכום – קבלו סיוע משפטי

עורך דין קניית דירה מתחום המקרקעין הוא בעל תפקיד מאוד חשוב בעסקת המקרקעין, בהקטנת רכיב הסיכון בעסקה וסיוע בקידום עסקה אטרקטיבית עבור הקונה. הסכנות הטמונות בקניית דירה ללא ליווי מקצועי של עורך דין קניית דירה רבות: הוצאת זמן ואנרגיה מיותרת, לקיחת סיכון ברכישת נכס בעייתי לרישום או מכירה לצד שלישי בעתיד, עיכובים מיותרים בביצוע העסקה ועוד.