פירוק שיתוף במקרקעין הנעשה בסיוע של עורך דין מקרקעין בחיפה הוא הליך שעשוי להיות מורכב, מאחר וברוב הפעמים הפירוק נעשה כתוצאה מסכסוכים עסקיים, הליכי גירושין וירושות.

לא חסרות סיבות שיכולות להביא להליך של פירוק שיתוף במקרקעין, הן בזירה הפרטית והן בזירה העסקית: יכולים להיות אלה למשל בני זוג החולקים דירה, אך גם מספר שותפים לעסק שהחליטו לרכוש במשותף נכס. חשוב להדגיש כי גם במצבים אלה, ההסכם ממש אינו בבחינת חתונה קתולית וניתן לפנות לבית המשפט ולבצע פירוק שיתוף במקרקעין.

יש דרכים שונות באמצעותן ניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, אך כדאי לקחת בחשבון את העובדה שיש מספר שלבים שעליכם לעבור עד להגשמת היעד, והיבטים שונים של החוק שצריך לתת עליהם את הדעת.

האם פירוק שיתוף במקרקעין אפשרי על פי חוק?

סעיף 37 (א) בחוק המקרקעין של מדינת ישראל מגדיר את הזכות לבצע פירוק שיתוף במקרקעין

על פי החוק הזה, "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". החוק ותקדימים משפטיים שונים שחלו בישראל במהלך השנים מרחיבים את הזכות הזו, כך שהם מגדירים שאין למעשה מגבלת זמן או התיישנות על הזכות לדרוש את פירוק השיתוף, וכן שניתן לדרוש את הפירוק בלי קשר לאחוז הבעלות שיש לאדם על הנכס.

החוק מגדיר גם סייגים שונים לביצוע הפירוק:

לדוגמא חובת תום לב (הסבר על הסיבות העיקריות שמביאות לרצון לפרק את השותפות) ואי שימוש לרעה בזכות הזו.

כדי לדעת האם הליך פירוק שיתוף במקרקעין יהיה מהיר ופשוט, יש להביא את הדבר לידיעת השותפים ולבדוק מהן תגובותיהם לרצון לפרק את ההסכם ביניהם. כאשר הם מסכימים לשיתוף, הצפי הוא שהתהליך יהפוך למהיר פי כמה. מנגד, מצב של סירוב לפירוק, תהא הסיבה לכך אשר תהא, מכניס אותנו לשדה משחק מורכב ובעייתי הרבה יותר.

למי פונים כדי לבצע פירוק שיתוף במקרקעין?

כדי לבצע פירוק שיתוף, עוד לפני שבוחנים האם השותפים מסכימים לכך או מתנגדים לכך, יש לבדוק מספר דברים חשובים בעזרת עורך דין מקרקעין בחיפה:

  1. הצד שמבקש את הפירוק צריך לראות היכן בדיוק רשומות הזכויות עבור הנכס המדובר. האבחנה העיקרית היא בין מקרקעין שרשומים בטאבו לבין כאלה הרשומים במנהל מקרקעי ישראל או בחברות קבלניות. במקרה של רישום בטאבו, הליך הפירוק מתחיל בפנייה אל בית משפט השלום באזור בו נמצא הכנס הספציפי, והפירוק יתבצע על פי ההוראות החלות במסגרת חוק המקרקעין.
  2. אם הנכס רשום במקום אחר, הזירה המשפטית משתנה: המוסד אליו יש לפנות הוא בית משפט השלום או בית המשפט המחוזי. מה שייקבע הוא שוויו של הנכס – עד שני מיליון שקלים יתבצע התהליך בבית משפט השלום, כשמעבר לסכום הזה – בית המשפט המחוזי הוא המקום בו הוא יתנהל. בשני המצבים האלה מבצעים את הפירוק בהתאם לחוק המטלטלין, ולא על פי חוק המקרקעין.

יוצא מכלל זה מצב בו השיתוף נערך בין בני משפחה – למשל, נכס שהם קיבלו בירושה או שותפות של בני זוג על נכס – בהם בכל מקרה הדיון ייערך בבית המשפט לענייני משפחה, בלי קשר לסוג הנכס, לשווי שלו או למקום בו בוצע הרישום שלו בפועל.

פירוק השיתוף בפועל

פירוק שיתוף במקרקעין מצריך מספר תחנות, שמעבר של כולן בהצלחה יאפשר לסיים את ההחזקה המשותפת על הנכס. בדרך כלל נהוג לבצע את פירוק השיתוף באמצעות חלוקה פיזית של הנכס או של הקרקע בין השותפים, באופן שווה או על פי מאפייני ההסכם ביניהם.

אם לא ניתן לחלק את הנכס בצורה שווה, עשוי בית המשפט לפסוק חלוקה מסוימת של הנכס, ובהמשך לכך גם תשלומי איזון שיועברו לצדדים שקיבלו נתח משמעותי פחות מה"עוגה".

על אילו מקרים מדובר?

נניח שיש שתי דירות בין שני שותפים והן אמורות להיות מחולקות בצורה שווה, בהינתן מצב בו ערך דירה אחת גבוה מהשני – הצד שקיבל את הדירה היקרה יותר יצטרך לשלם לשני דמי איזון.

תרחיש אחר, שנכנס לתמונה כאשר אי אפשר לחלק כלל את הנכס או כשברור שחלוקה תביא לנזק לאחד הצדדים או לשניהם, הוא למכור את הנכס לצד שלישי (לרוב בצורה של מכירה פומבית), ולחלק את הרווחים בין השותפים. פתרון זה נפוץ במקרה של פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג כתוצאה מגירושין, אך גם במקרים אחרים עשוי להידרש.

מצב נוסף אליו יש להתייחס הוא פירוק שיתוף במקרקעין שלא בתום לב, מה שיביא את ההתנגדויות האפשריות לפירוק שהזכרנו מעלה. אם חלק מהצדדים סבורים שהבקשה הוגשה שלא מתום לב או מתוך רצון להפעלת לחץ על השותפים, הם עשויים לטעון כי הבקשה של פירוק שיתוף במקרקעין היא בבחינת שימוש בלתי ראוי בזכות. אם בית המשפט משתכנע בכך, הוא עשוי שלא לדון בפירוק כלל וכלל, ולהשאיר את המצב בעינו.

סגירת תפריט