קבלת דירה בירושה אמנם נראית טבעית במקרים של פטירת אדם קרוב, אבל היא מצריכה התנהלות מדוקדקת מצד היורשים, יחד עם שימוש בשירותיו של עורך דין מקרקעין בחיפה בתרחישים שונים

כל אחד מאיתנו עשוי לקבל דירה בירושה בשלב זה או אחר של חייו. בין אם הוא חולק את הדירה עם יורשים אחרים ובין אם לאו, ברור שמדובר במצב מורכב מבחינה טכנית או אפילו פיננסית. קבלת דירה בירושה מעלה שאלות רבות, החל מהליך העברת הנכס, דרך השאלה האם יש צורך בתשלום מיסים על דירה שהתקבלה בירושה ועד לזכויות שיש על הנכס.

המאמר הנוכחי יציג בפניכם את התשובות לשאלות הנפוצות ביותר בקרב יורשים קיימים או פוטנציאליים.

הורשת דירה אינה נחשבת לעסקת מכירה

הנקודה הראשונה שצריך להבהיר, שמשמעותית גם מבחינת המיסוי,היא שהורשת נכס מקרקעין אינה מוגדרת כמכירה של מקרקעין מבחינת המס – זאת על פי סעיף מספר 4 בחוק מיסוי המקרקעין.

ברמה הכללית אלו הן חדשות טובות מבחינתם של היורשים, שאינם נדרשים לכאורה לשלם מס על הדירה, הן מס רכישה והן מס שבח, מיסים שכידוע עשויים לייקר כל עסקת נדל”ן באשר היא.

מעבר לשאלה של המיסוי החל על קבלת דירה בירושה, גם ההליך הבירוקרטי של העברת הנכס הופך בתנאים האלה לפשוט יותר מאשר בעסקאות מקבילות. אין כאן צורך להציג אישור מיסים כשמעוניינים לרשום את הדירה על שמם של היורשים, מה שמקצר את התהליך ומפשט אותו במידה ניכרת. אלא שבכל זאת יש מקרים בהם התמונה של מיסוי הדירה שהתקבלה עשויה להפוך למורכבת יותר.

מספר היורשים לדירה נתונה

פעמים רבות, נוצר מצב בו קבלת דירה בירושה מתבצעת על-ידי חלוקה בין מספר יורשים – חשבו למשל על הורה שמוריש את הנכסים שלו לילדים, ומחלק אותם ביניהם. אם יש צוואה, הרי שיש ללכת על פיה (בהנחה שהיא תקפה וחוקית, כמובן), בעוד שבמקרים אחרים עשויה החלוקה להתבצע על פי דיני הירושה המוגדרים בישראל.

במצב של חלוקת נכסים, דווקא כן עשוי להידרש מס על דירה, כפי שנסביר מיד.

באילו מקרים קבלת דירה בירושה תהיה חייבת במס?

כדי להסביר את הצורך בתשלום מס על דירה שהתקבלה בירושה, ניקח דוגמא:

נניח שהאדם מוריש שני נכסים לשני ילדיו, אחד מהנכס פרטי והשני מסחרי. על פי החלוקה הבסיסית, ייתכן שכל אחד מהם יקבל מחצית מכל נכס.

בפועל, חלוקה שיכולה להיות מועילה יותר היא הקצאת כל נכס לילד אחר, שיחזיק לכן במלוא הזכויות והבעלות עליו. במצב הזה מבצעים חלוקת מקרקעין בין כל אותם יורשים, כך שהזכויות על נכס אחד מועברות ליורש אחד, והזכויות על הנכס השני מועברות לאחר.

בניגוד למצב שתואר מעלה, העברות שכאלה כן נחשבות לאירוע מס, ולכן מצריכות תשלום מס רכישה על דירה או על נכס מסחרי נתון – הן מס רכישה והן מס שבח.

ניתן להימנע מהמס אם מבצעים חלוקה ראשונה של נכסי העיזבון, או אם למעט העברת הזכויות על הנכסים לא קיבל אחד מהאחים תמורה כספית מהאחר. אם הנכסים אינם בעלי אותו ערך ונדרשים תשלומי איזון כדי להפוך את החלוקה להוגנת (מי שקיבל את הנכס הזול יותר יקבל מהיורש האחר "פיצויים" כדי שהחלוקה תהיה שווה), הרי שהתמורה הזו כן תהיה חייבת במס.

מכירת דירה על ידי היורשים

עוד מקרה משמעותי מאד עבור הנכס, וגם בהיבט המיסוי על דירה שהתקבלה בירושה, נוגע למכירת הנכס אותו ירשו מספר יורשים לצד שלישי. כידוע, עסקאות מכירה של נכס בישראל מצריכות תשלום של מס שבח, ש"מכרסם" למעשה ברווחים שנתקבלו עבור המכירה הזו.

האם ניתן לקבל פטור ממס על מכירת דירה שנתקבלה בירושה?

החוק בישראל מגדיר אפשרות לקבלת פטור מתשלום מס שבח במקרה של קבלת דירה בירושה, וזאת בהתקיים מספר תנאים.

  1. אם המוכר היה בן זוג של האדם המוריש, צאצא שלו (החל מבנים, דרך נכדים ועד נינים) או לחלופין בן זוג של הצאצא.
  2. האם במועד הפטירה של האדם המוריש, הייתה בחזקתו דירת מגורים אחת בלבד.
  3. בודקים אם המוריש היה מוכר את הדירה בעודו בחייו, הוא היה צריך לקבל פטור ממס שבח על המכירה (כידוע, יש תנאים ואוכלוסיות שזכאים לקבלת הפטור הזה).

מכיוון שהנושא של קבלת דירה בירושה כולל סעיפים ייחודיים ומקרים פרטיים רבים, ועל רקע הסכומים הגבוהים אליהם עשוי להגיע החיוב במס על דירה, מומלץ מאד שלא לצאת למערכה לבד. את כל התהליכים שתוארו כאן, החל מקבלת הדירה ועד למכירתה בפועל, מומלץ מאד לבצע באמצעות עורך דין מקרקעין בחיפה. האחרון יהיה בקיא בלשון החוק, בהסתעפויות שלו ובתקדימים משפטיים שמשחקים כאן לא פעם תפקיד מרכזי.