תמ"א 38, תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים הפכה בשנים האחרונות למשמעותית בנוף העירוני של מדינת ישראל. פרוייקט תמ"א 38 מצריך, בין היתר, סיוע משפטי מקצועי הן מצד הקבלן המבצע והן מצד הדיירים. לכן, חשוב שהליך מורכב זה ילווה על ידי עורך דין מקרקעין בחיפה מקצועי ומנוסה.

אין צורך להיות מומחה בתחום הבנייה כדי להכיר את המאפיינים העיקריים של תמ”א 38. ערים ורשויות מקומיות מאפשרות לבצע פרויקטים רבים בתחומן לצרכי התחדשות עירונית, יחידות דיור רבות מתווספות לשוק הנדל”ן הרותח ודיירי הבניינים עצמם מקבלים שדרוג משמעותי של הנכס שלהם – מבלי שיצטרכו להוציא אגורה מכיסם. הנה כל מה שחשוב שתדעו על מאפייני התמ”א ועל חשיבותה.

מהי תמ”א 38?

מטרת העל של תמ”א 38 ברורה והוסברה כבר מעלה. כדי להגשים אותה נדרשות פעולות רבות שיאפשרו לאותו מבנה העומד על תילו כבר עשרות שנים להיות ערוך לכל תרחיש: לא רק רעידת אדמה אלא גם מתקפת טילים, למשל. אף על פי שלכל פרויקט תמ”א יש חוקים משלו ופעולות שונות שמגדירות אותו, המטרה הכללית היא לחזק את המבנה מבחינה חיצונית ופנימית.

הפרויקט כולל חיזוק מאסיבי של המבנה, שדרוג התשתיות שלו וכיוצא באלה. כדי להפוך את הפרויקט לכדאי עבור דיירי הבניין, הם נהנים משיפור המבנה והדירות שלהם – למשל באמצעות התקנת מעלית בבניין, הרחבת הדירות באמצעות הוספת ממ”ד או מרפסת שמש, הוספת מקומות חניה וכן הלאה.

כל הפעולות הללו מצריכות סכומי עתק, שכאמור אינן נדרשות מהדיירים עצמם. מי שמממן פרויקט תמ”א 38, מ-א' ועד ת', הוא הקבלן המבצע. בתמורה לכך הוא יכול לבנות עד 2.5 קומות על גבי המבנה, בהן הוא בונה יחידות דיור אותן יוכל למכור לציבור הרחב. בדרך זו אמור להיווצר מצב בו כל הצדדים יוצאים נשכרים, כולל הרשות המקומית שיכולה לקלוט לתחומיה עוד ועוד דיירים חדשים, תוך קבלת נכסים העומדים בסטנדרטים גבוהים יותר מאשר אלה שהיו קיימים בה קודם לכן.

הצעדים הנדרשים לפרויקט תמ”א 38

אף על פי שהדיירים עצמם אינם משתתפים במימון תמ”א 38, כאמור, עדיין נדרשים מהם מאמצים מסוימים כדי שהפרויקט יוכל להתבצע על פי הספר ובהתאם ללוח הזמנים. עיקר הקושי הוא להשיג את הסכמת הדיירים הנדרשת לצורך יציאת הפרויקט לדרך.

אחוז ההסכמה הדרוש עומד כיום על שני שליש במקרה של פרויקט תמ”א רגיל, או על 80% ומעלה במקרה של פרויקט תמ”א בהתאם לתיקון השני לחוק: פרויקט פינוי בינוי, המבוסס על הריסת המבנה הישן והקמה של מבנה חדש במקומו.

בד בבד עם השגת הרוב הדרוש, נדרש מהדיירים למצוא גורם מקצועי שיטפל עבורם בכל ההיבטים של התהליך. תמ”א 38 אינו פתרון קסם, אלא מצריך תכנון מוקפד ובנייה ללא דופי – רק כך הבניינים המחודשים יוכלו לעמוד בדרישות שלהם, הן באופן שוטף ועל אחת כמה וכמה – במקרה של תרחישי חירום. יש כאן צורך בהליך בירוקרטי סבוך הנערך מול הרשות המקומית, ובהשגת הרבה מאד אישורים לפני יציאת הפרוייקט לדרך.

כתוצאה מכך, סבלנות הופכת למצרך מבוקש בקרב הדיירים: הליך קבלת האישורים מתחיל מפרק זמן של כעשרה חודשים, אך עשוי לארוך גם שנה ומעלה, בעוד שהבניה עצמה נמשכת לרוב בין 12 ל-18 חודשים. שימו לב: חשוב שהגורם המבצע יהיה מקצועי ומנוסה בפרויקטים מסוג תמ”א 38, אחרת הרמה המקצועית של הפרויקט עלולה להיות נמוכה מהרצוי ופרק הזמן הנדרש להשלמתו עלול להתארך.

האם כדאי לבצע תמ”א 38

למרות רשימת היתרונות הארוכה של פרויקטי תמ”א, יש כאן סיכונים או מגבלות אליהם יש לשים לב. מבחינת הדיירים, צריך לקחת בחשבון שהמגורים בדירה שלהם במהלך השיפוצים צפויים להיות פחות נוחים משמעותית עקב הפרעות, רעש ולכלוך האופייניים לאתר בנייה.

כדי ששלב זה יעבור היטב חשוב לזכור שזוהי "ירידה לצורך עלייה" (באיכות החיים). זאת ועוד, בתמורה לביצוע הפרויקט הם נהנים מהעלאה דרסטית לא רק של איכות החיים שלהם, אלא גם של ערך הנכס. אם הם מעוניינים למכור אותו בעתיד הנראה לעין, הרווח שלהם צפוי לגדול באופן משמעותי.

מה באשר לקבלנים?

גורמים שונים בתחום מצביעים על בעייתיות מסוימת שמאפיינת פרוייקטי תמ”א 38, והיא נוגעת לשאלת הכדאיות עבור היזם. הוא ירצה לבצע את הפרויקט רק כאשר הסיכויים שהוא יגרוף רווח באמצעות מכירת הדירות החדשות יהיו גדולים. כתוצאה מכך, פרוייקטי תמ”א 38 נערכים כיום יותר בערי המרכז מאשר בפריפריה, אף על פי שהסיכוי לנזקים משמעותיים כתוצאה מרעידת אדמה גבוה דווקא בפריפריה. עם זאת, בשנים האחרונות הפרויקטים תפסו תאוצה בכל רחבי הארץ, ודומה שהמגמה רק תמשיך להתחזק.

השורה התחתונה

מטרת תמ"א 38 הינה לחזק, לפתח ולהרחיב את המבנה. בכך שגודל הדירות והמרפסות יגדלו, הסדרת חניה בטאבו עבור הדיירים, בניית ממ"ד ועוד. עם זאת, לפרויקט זה ישנן חסרונות. משך זמן הפרויקט מהתכנון ועד המוצר המוגמר הינו מורכב וממושך, ישנם הדיירים אשר סובלים מרעש העבודה בבניין ועוד. מצד היזם ו/או הקבלן המבצע כדאיות הפרויקט לעיתים לא גבוהה כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38 בפריפרייה, אך עם הזמן, הכדאיות בפרויקט תמ"א בין מרכז הארץ ובין הבפריפריה הולך ומצטמצם.

סגירת תפריט